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El boom de Vaca Muerta lleva los valores inmobilarios a precios de Puerto Madero

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Algo así como el Puerto Madero del shale se podría llamar el efecto que tienen los desarrollos de gas y petróleo de la Cuenca Neuquina sobre Añelo. La gran demanda de viviendas que se impulsó en 2015 aún no fue cubierta en su totalidad y los precios del mercado inmobiliario superan a los de Neuquén y se acercan a los valores que se manejan en el barrio porteño.

La ciudad que ve en primera persona las inversiones de Vaca Muerta creció de golpe y las proyecciones agrandan aún más la apuesta. En 2011 eran poco más de 2.000 habitantes en Añelo, hoy son más de 8.000 y se espera que en los próximos 10 años la población llegue a 25.000.

La escasa oferta inmobiliaria que hay en Añelo hace que las únicas plazas que están desocupadas coticen como un departamento de lujo. Los alquileres para casas de uno o dos ambientes, de 50 hasta 70 metros cuadrados, arrancan en 30.000 pesos y se estiran hasta 60.000.

El alquiler de un departamento de un ambiente de 42 metros cuadrados en el barrio más codiciado de la ciudad de Buenos Aires arranca en $22.000 con expensas incluidas. Mientras que un departamento de dos ambientes con dos baños y cochera, con una superficie cubierta de 70 metros cuadrados, se consiguen desde $60.000, también con expensas incluidas.

Con la explosión de Loma Campana en 2015 el sector inmobiliario en Añelo se multiplicó, pero en 2016 se planchó y recién después del primer trimestre del 2017 volvió a traccionar luego de que Paolo Rocca se estrechara la mano con el presidente, Mauricio Macri.

“Con Fortín de piedra comenzó a movilizarse de vuelta el sector inmobiliario en Añelo. Ahora no se qué va a pasar. Estábamos en plena etapa de crecimiento, pero hay que ver qué efecto va a tener por los cambios de la Resolución 46 que anunciaron la semana pasada”, expresó el intendente de Añelo, Darío Díaz, en diálogo con “Río Negro Energía”.

Reafirma una vez más la tendencia que se marcó en 2015. El crecimiento de Añelo está atado de pies y manos al movimiento económico que mueva la industria en la formación. Y cuando llegan las inversiones a la ciudad, están apuntaladas al sector y no así a la población general.

“Acá podés encontrar de todo, pero lo que no vas a encontrar es que los alquileres estén pensados para una familia. Le prefieren alquilar a una empresa y ahí, en materia de precios, podés escuchar cualquier cosa. Se de una empresa que opera acá en Vaca Muerta que le cobran 15.000 pesos por cama, por mes. En una habitación con cuatro camas la cobran 60.000 pesos”.

Actualmente se están construyendo complejos de departamentos y edificios de dos y tres pisos. Las inversiones principalmente son neuquinas, de Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba.

En paralelo también se está edificando en los terrenos adjudicados por el municipio en la meseta.

El boom de Vaca Muerta lleva los valores inmobilarios a precios de Puerto Madero

Creció la superficie edificada

Acorde a información oficial de la dirección provincial de Catastro e Información Territorial, la superficie de tierra urbana en Añelo creció 65,49% respecto a 2016. En el mismo período aumentó 33,03% en Neuquén y apenas 1,38% en San Martín de los Andes, una de las ciudades turísticas más importantes de la provincia.

Vale aclarar que la superficie de tierra varía según la dinámica inmobiliaria y la consecuente registración de mensura en catastro. No es que crecen las ciudades sino la tierra urbana.

En concreto, la superficie de tierra urbana en Añelo en 2016 era de 1.829.154 metros cuadrados (M2) y el año pasado llegó a 5.300.382 M2. En Neuquén pasó de 37.403.388 a 38.681.363 en el mismo período y en San Martín de los Andes fue de 17.388.129 a 17.632.582 metros cuadrados en 2018.

Por otro lado, la superficie edificada donde se concentran la mayor cantidad de bases logísticas de las empresas que operan en la Cuenca Neuquina también mostró un crecimiento sustancial en tres años.

En 2016 la superficie total edificada era de 67.928 metros cuadrados y el año pasado cerró en 154.421, lo que evidencia un crecimiento del 56,01%. Mientras que en Neuquén el incremento fue de apenas 2,86% y en San Martín de los Andes de 5,69%.

El valor fiscal también subió

El Valor Unitario Básico (VUB) promedio de la tierra en Añelo registró un aumento del 67,73% respecto a 2016. En el mismo lapso aumentó 41,73% en Neuquén y 40,64% en San Martín de los Andes.

Los números dejan en claro que el crecimiento de Añelo en el plazo de cinco años es una marca difícil de igualar hasta para las provincias más ricas del país. Sin embargo, se asemeja más a un crecimiento descontrolado que otra cosa. La inestabilidad y la exclusividad de sus desarrollos hacen que Añelo se parezca más a un servicio petrolero que a una ciudad que crece por y para sus habitantes.

El yacimiento estrella de YPF, Loma Campana, y luego Fortín de Piedra del Grupo Techint, fueron los grandes impulsores del mercado inmobiliario.

En números
$ 15.000
por cama es el costo que los empresarios inmobiliarios le ponen a algunos desarrollos por la falta viviendas en Añelo.
$ 35.000
es el precio base de alquileres para casas de dos ambientes. Se estiran hasta $ 60.000.
65,49%
es el porcentaje de aumento que registró la superficie de tierra urbana en Añelo respecto de 2016. La superficie edificada creció 56,01%.

El impacto petrolero también se siente en otras ciudades
El efecto Vaca Muerta no solo tiene jurisdicción en Añelo. El desarrollo de los no convencionales de la Cuenca Neuquina hizo de Neuquén un mercado bastante atractivo que va contra todos los indicadores nacionales que muestran una industria inmobiliaria a la baja.
Una de las principales razones que hacen de Neuquén un lugar que atrae inversiones inmobiliarias es el precio de venta del producto terminado.
“Si bien los valores de terrenos y los valores constructivos tienen montos similares en varias provincias del país, Neuquén se destaca por sobre el resto por el precio de venta final que tiene para las construcciones. En la provincia vender conviene más que en otros puntos, y eso la hace atractiva para las inversiones”, explicó el presidente del Colegio de Arquitectos, Diego López de Murillas.
Otra manera de poner en valor el crecimiento de la industria inmobiliaria en la capital es si se observan las inversiones de grandes superficies que registra la provincia en los últimos años.
“Neuquén es un mercado por explotar, ya hay muchos que están apostando a eso y se ve en la llegada del Alto Comahue Shopping o la construcción del hotel Hilton. Acá ves que hay gente que hace unos años invertía en Buenos Aires y de pronto empezó a invertir en Neuquén”, remarcó López de Murillas.
Y agregó que es “posible que no tengamos el precio de venta que hay en Puerto Madero, pero ahí el terreno no lo conseguís y acá sí”.
Por esta razón, el presidente del Colegio de Arquitectos defendió el incremento del valor fiscal de las tierras y opinó que es algo que debe hacer el Estado para preservar los bienes comúnes.
“Añelo hace unos años era mucho más chico de lo que es ahora, casi toda la periferia de la ciudad era fiscal y no había nadie que requiriera tierras para nada, la única salida era una producción agrícola bastante lejos de los mercados y a costos de infraestructura bastante alto”, dijo.
Desde el boom de Loma Campana en 2015 en adelante, los pedidos de tierras fiscales aumentaron exponencialmente y no solo en Añelo sino también en la meseta de Neuquén y de Centenario.
“Las tierras del parque industrial de Centenario se agotaron en muy poco tiempo y eso devino en que se expanda a lo largo de la Autovía Norte en Neuquén. En los últimos años se llenó de empresas”, cerró Murillas.
Además de las empresas que eligen la meseta neuquina como centro logístico, actualmente en la Autovía Norte se están construyendo dos estaciones de servicios de gran tamaño, una de YPF y otra de Shell.

El boom de Vaca Muerta lleva los valores inmobilarios a precios de Puerto Madero

La industria inmobiliaria en Añelo se mueve a la par de las inversiones petroleras en la Cuenca Neuquina. Temen que se contraigan por los cambios en el Plan Gas.
Además de Añelo las empresas también eligen la meseta de la capital neuquina para instalar las bases logísticas para atender sus desarrollos.

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El autor de la foto de la señora, la policía y las berenjenas

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Efectivos de la Policía de la Ciudad golpearon y arrestaron al fotógrafo Bernardino Ávila, mientras cubría la protesta convocada por los trabajadores de la cooperativa Madygraf frente al Congreso. Días atrás, durante otra represión, Ávila retrató una imagen que recorrió el mundo. La de una señora mayor que levantaba unas berenjenas de la calle mientras de fondo cientos de policías desarmaban a la fuerza el verdurazo de los pequeños productores de verdura.

La foto de Ávila, que se viralizó en la redes y fue replicada por infinidad de medios, fue tomada el viernes 14 de febrero en Plaza Constitución. Allí los pequeños productores de verduras habían convocado un verdurazo, como bautizaron su modalidad de protesta en donde regalan o venden a precios populares las hortalizas que cultivan en sus huertas.

El gobierno porteño mandó a desalojar la protesta de los productores de la Unión de Trabajadores de la Tierra (UTT) y efectivos de la Policía de la Ciudad golpearon y tiraron gases a trabajadores y personas mayores que esperaban recibir algo de verdura. En esa oportunidad Ávila también fue gaseado por un uniformado, a pesar de estar con la credencial que acreditaba su trabajo como reportero gráfico.

 

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Tres veces No a los DNU de Macri

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La oposición parlamentaria se abroqueló contra al “avasallamiento de las facultades del Congreso” que, entienden, realiza el gobierno de Mauricio Macri a través de la firma de decretos de necesidad y urgencia (DNU). El voto del presidente de la Comisión Bicameral de Trámite Legislativo, Marcos Cleri (FpV-PJ), rompió la paridad de ocho legisladores del oficialismo y de la oposición, y dio dictamen de mayoría al rechazo de tres decretos de Macri: el que estableció la extinción de dominio a través de una acción civil sin condena penal para bienes de narcotráfico y corrupción; el que quitó frecuencias destinadas por ley a ARSAT para destinarlas a las empresas privadas de telefonía celular; y el que degradó la Secretaría de Deportes en una Agencia descentralizada y autárquica eliminando otras cuatro leyes nacionales sobre el deporte. La oposición buscará ahora que los dictámenes lleguen a los recintos de ambas Cámaras para rechazar los DNU y terminar con su vigencia. El único decreto del Ejecutivo que prosperó ayer fue el de legislación delegada que en enero aumentó hasta 1.300.000 pesos el valor de los automotores exceptuados del impuesto adicional del 20 por ciento.

La asistencia fue perfecta. Los 16 legisladores (8 senadores y 8 diputados) que integran la Bicameral de Seguimiento de Trámite Legislativo estuvieron en el Salón de la Banderas del Senado a la hora señalada, con algunos reemplazos entre sus integrantes para evitar ausencias. Por Cambiemos, la diputado Alejandro García reemplazó a Fernando Iglesias (PRO), y la senadora Silvia Giacoppo (UCR) ingresó por Miriam Boyadjián (Movimiento Popular Fueguino). En tanto, el diputado Eduardo “Wado” De Pedro suplantó a su compañero de bancada Máximo Kirchner por el FpV-PJ. Una señal de lo que estaba en juego.

El debate comenzó por un cuestionamiento reglamentario. Cambiemos le recriminó a Cleri que haya girado requerimientos a los presidentes de distintas comisiones de Diputados y del Senado sin el aval de los integrantes de la comisión. Un elemento con que Cleri buscaba demostrar que los DNU suplantan proyectos que están en debate y con los que el Ejecutivo saltea al Congreso. Los únicas comisiones que no contestaron los requerimientos fueron las que están en manos de Cambiemos en Diputados.

El diputado macrista Pablo Tonelli asumió la defensa de los DNU, con apenas una descripción de los mismos y que cumplían los requisitos formales con la firma de todos los integrantes del gabinete nacional, girado en tiempo al Congreso, y justificó la “urgencia” en que el Congreso “estaba en receso” en enero. También dijo que el decreto 58/19 dispone que las frecuencias asignadas en forma exclusiva a Arsat, sean gestionadas por el Enacom para “ponerlas a disposición del mercado” y adjudicadas por concurso público.

Defendió la extinción de dominio como “una acción civil independiente de la acción penal, a través de los tribunales federales en lo civil y comercial y con la creación de una procuraduría especializada”, que invierte la carga de la prueba (que el sospechado debe justificar) para recuperar bienes y dinero de delitos penales como narcotráfico y corrupción. Y argumentó que el DNU está en sintonía con los compromisos asumidos por la Argentina con organismos internacionales y criticó la demora parlamentaria para avanzar con una ley de extinción de dominio.

Sobre la degradación de la Secretaría de Deportes en Agencia, Tonelli sostuvo que es darle una forma de un “organismo descentralizado y autárquico”, que “solo podrá vender bienes muebles y no inmuebles”, que dependen del Gobierno porteño.

El senador Daniel Lovera, un peronista pampeano que integra el interbloque Argentina Federal, fue el encargado de replicar al oficialismo. “El Gobierno con este tipo de acciones no deja de sorprendernos”, arrancó Lovera y recordó que dos de los tres DNU cuestionados avanzan sobre el trabajo del Congreso y que el Senado dio media sanción a proyectos que se saltean los decretos: extinción de dominio, con claras diferencias con el decreto presidencial, y la adjudicación de las frecuencias es parte de la llamada ley corta de telecomunicaciones. Sumó también que el DNU viola la ley que requiere de mayorías especiales para modificar el plan estratégico para industria estatal de telecomunicaciones.

Lovera remarcó que comparte con el oficialismo la intención de recuperar bienes y dinero producto de “mafias y delitos de corrupción”. Pero enseguida insistió en que el DNU de extinción de dominio “es inconstitucional” porque allí se establece que el Ejecutivo “no puede regular en materia penal, directa o indirectamente” a través de decretos. Además de cargar contra el DNU que “degrada el deporte nacional”.

La paridad en los integrantes de la Bicameral, dejaba abierta algunas dudas sobre los dictámenes. Cambiemos cuenta con ocho legisladores propios. La oposición divide representantes entre Argentina Federal y el Frente para la Victoria. El oficialismo especulaba con disidencia entre los opositores y el vuelco que podría dar la senadora salteña Cristina Fiore, en el interbloque del ex gobernador Juan Carlos Romero, y quien mantiene buena sintonía con Cambiemos.

Sin embargo, Fiore se encargó de despejar rápidamente cualquier duda. “Hay que tener cuidado con los precedentes porque lo que hoy nos beneficia mañana puede perjudicarnos. El poder no es eterno”, sostuvo la salteña y agregó: “Lo que beneficia a todos los argentinos es el cumplimiento de la Constitución. La cuestión de fondo no viene al caso”. También cargó contra el DNU de extinción de dominio: “No es una acción civil descolgada, hay una íntima relación entre la acción civil y el proceso penal. Por más que se lo llame de otra manera no quiere decir que no tenga naturaleza penal”.

En el discurso final, el senador radical Luis Naidenoff buscó justificar el DNU de extinción de dominio, afirmando que el Congreso podría perfeccionar la norma pero reclamó la ratificación del decreto.

Con ocho legisladores por bando, Cleri desempató como presidente de la comisión y los tres dictámenes de mayoría fueron de rechazo a los DNU. El desafío opositor será ahora llevar los dictámenes a los recintos de Diputados y del Senado para rechazar los DNU, que debe ser en las dos Cámaras del Congreso. Mientras tanto, los decretos seguirán vigentes.

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El peronismo unido y la Corte Suprema suman alertas para el Gobierno

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El Gobierno pero sobre todo la economía registran cada hecho político –y judicial, con sentido político- como señales que pueden marcar un rumbo más o menos crítico en el año electoral que recién arranca. La Corte aportó un revés con su fallo a favor de San Luis por un reclamo de fondos: agrega un eslabón a sus mensajes duros, anticipa otros y exhibe un trío dominante en el tribunal que de todas maneras no agota sus propias internas. El Congreso volvió a mostrar una foto del peronismo unido: tampoco resuelve esa discusión interna pero sugiere que el Presidente es la principal variable de ajuste en su propia pelea.

Las internas, de todos modos, son analizadas de diferente modo en el oficialismo. En el caso del peronismo, los funcionarios y legisladores más vinculados a las negociaciones creen naturalmente que será un año muy difícil, pero no cierran todas las puertas al PJ. Es decir, evalúan que en alguna medida pueden cerrar algún que otro trato. Y sienten que si los temas generan expectativas o son de interés social, no todo es gratis para la oposición actuando de manera indiferenciada –kirchneristas, federales y otros- como único recurso. El ejemplo de estas horas es el rechazo al DNU sobre extinción de dominio para bienes que son producto de la corrupción.

Más compleja y menos esperanzada es la lectura sobre la Corte Suprema. El principal problema es el empeoramiento de la relación con el tribunal, que venía arrastrando problemas para establecer una interlocución unificada y sólida mucho antes de la ofensiva relámpago que dejó fuera de la presidencia de la Corte a Ricardo Lorenzetti, pero para nada fuera de combate, y coronó a Carlos Rosenkrantz, pero acotado de entrada por sus colegas.

(cij)

Ese desenlace y sus estribaciones recrearon ayer mismo los malestares y reproches en el interior del oficialismo por aquellos hechos y hasta por el aporte propio a la integración actual del tribunal. En ese contexto, el fallo a favor de la demanda de fondos motorizada por San Luis resultó significativo no sólo medido en términos presupuestarios. La decisión de la Corte completa en este año electoral lo que había empezado en la antesala de la asunción de Mauricio Macri. Aquella vez, noviembre de 2015, Lorenzetti como titular del tribunal, Juan Carlos Maqueda y Carlos Fayt resolvieron a favor de Santa Fe y San Luis – y también de Córdoba por efecto de otra medida- el reclamo por la devolución de fondos de coparticipación que se venían recortando desde la época de la Alianza y durante todo el kirchnerismo.

Cristina Kirchner decidió ampliar los efectos al resto de los distritos mediante un decreto, apenas un par de semanas antes de despedirse de Olivos. Macri lo frenó, sobrevino una larga negociación y un acuerdo con las provincias, entre ellas Córdoba. San Luis y Santa Fe siguieron el pleito. La Corte ahora, con las firmas de Lorenzetti, Maqueda y Horacio Rosatti, le dio la razón a San Luis, anticipo además de respuesta al planteo santafesino.

El Gobierno buscaba anoche restarle dramatismo al tema. Decían que no hubo sorpresa con el fallo y que no hay plazos para negociar ahora con Alberto Rodríguez Saá, pero la dureza del gobernador –más aún en plena campaña y en dura pelea interna política y familiar- y los propios límites judiciales anticipan que no sería fácil ni con tiempos eternos. Se verá.

Ocurre, sin embargo, que ese aspecto –aún con el impacto que pueda tener en épocas de poda de gastos- no es el más grave o no los de manera excluyente. La Corte está exhibiendo un problema de varias caras. Se consolida una especie de nueva mayoría, sino automática sí repetida y denominada con acidez “mayoría peronista”: Lorenzetti, Maqueda y Rosatti. Se consolida también la soledad de Rosenkrantz y cada una de sus “derrotas” ante el trío es considerada un traspié para Macri. Pero para completar, ese terceto tampoco es sólido, porque se mantiene la competencia interna entre Lorenzetti y Rosatti.

(Foto: Pablo Grinberg / Comunicación Senado)

No parecen señales de independencia, sino de disputa doméstica y de dureza con el Gobierno. Ese cuadro, por supuesto, genera incertidumbre. Y es un dato fuerte en este año electoral con economía complicada.
Otra dimensión -más matizada y menor pero nada desdeñable- tiene este primer gesto del peronismo en el Congreso y en el arranque político de 2019.

Los distintos sectores del PJ y el kirchnerismo confluyeron para votar en bloque en la comisión bicameral encargada de revisar los DNU. Empataron de ese modo con el oficialismo y le dieron así a un legislador de La Cámpora la llave para rechazar el decreto sobre extinción de dominio.

En el oficialismo, destacaban después tres puntos. El primero, práctico: el DNU debería ser ahora rechazado por las dos cámaras para caer. El segundo, de valoración: el peronismo en todas sus vertientes queda así expuesto como la fuerza que impide la recuperación de bienes generados por la corrupción. Y la tercera, producto de la anterior y de algunos sondeos: algunos creen que hay margen para evitar el fin del decreto en el recinto o para tratar la postergada ley de extinción de dominio.

El fallo de la Corte y este capítulo legislativo marcaron ayer un día político realmente denso. Es imposible pronosticar si anticipan la tensión de la disputa que viene. Pero asoma claro que con esas preocupaciones, también por sus posibles estribaciones económicas, se las deberá ver el Gobierno de manera creciente.

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